Wie wat te (ver)kopen of taxeren heeft in het landelijk gebied, weet de weg naar de rentmeester vaak te vinden. Ook als het om specifiek landelijk of agrarisch vastgoed gaat, zoals een stal, een slachthuis, een kerkgebouw of een fabriek, zijn Rentmeesters NVR de juiste partners. Sommige rentmeesters specialiseren zich namelijk juist in complexe taxaties. Vaak zijn die zo specialistisch en divers dat niet één rentmeester-taxateur maar een heel team van taxateurs de klus klaart.
Stel: er moet een fabriek met een specifiek productieproces onteigend worden. Gelukkig is al een alternatieve locatie gevonden, daar kan nieuw worden gebouwd. Een taxateur bepaalt de werkelijke waarde van het te onteigenen vastgoedobject, een andere taxateur bepaalt de waarde van de machines. Vervolgens wordt een schadeloosstellingsberekening gemaakt. Als kader geldt de Onteigeningswet en de daaruit voortvloeiende jurisprudentie. Kat in het bakkie.
Hoewel, er spelen heel veel zaken een rol. Hoe specifiek is het productieproces? Vraagt dit om specifiek vastgoed? Is er een markt voor het specifieke vastgoed? Zijn de machines en installaties verplaatsbaar? Hoe lang moet het productieproces worden stilgelegd? Wanneer kunnen de nieuwe machines worden geleverd? Hoe snel stijgen de grondstofprijzen – aangenomen dat een onteigening lange tijd in beslag neemt?
En vergeet ook de situatie ná onteigening niet. Hoe zit het met de toegenomen transportkosten? Want de nieuwe locatie ligt véél verder van de snelweg – schade die voortduurt zolang het bedrijf bestaat. En wat betekent dit alles voor de waarde ná onteigening?
Wat is complex?
Wat een taxatie complex maakt, is van vele factoren afhankelijk. Daarbij is complexiteit subjectief.
In dit artikel bedoelen we met complexiteit: de samenhang van vele factoren die bij taxaties aan de orde kunnen zijn. De complexiteit van een taxatie kan bijvoorbeeld afhangen van de specifieke aard van het vastgoedobject, een complexe gebruiks- of eigendomssituatie, een complexe markt, een complex productieproces, een complexe waarderingsgrondslag, of een combinatie hiervan.
Puzzel met steeds andere stukjes en ander eindplaatje
Bouwkosten, een onrendabele top, de economische voordelen in de situatie ná onteigening, stagnatieschade, en omrijdschade: het is een kleine greep uit de onderwerpen waar de rentmeester-taxateur zich over moet buigen. Ziedaar een complexe taxatie.
Precies het soort taxaties waarvoor Rentmeesters NVR Mathijs van de Ven en Folkert Olthof (Van Ameyde Waarderingen) warmlopen. Als Rentmeester NVR, registertaxateur en onteigeningsdeskundige (zie kader onderaan deze pagina) hebben ze een brede blik op vastgoed en vastgoedmarkten.
Ze houden zich bezig met het taxeren van landelijk en agrarisch vastgoed én bedrijfsmatig vastgoed. Niet alleen bedrijfsmatig vastgoed is complex: ook een taxatie van landelijk en/of agrarisch vastgoed kan zeer complex zijn.
Dat maakt het werk uitdagend, afwisselend, geen dag hetzelfde. Het is als het leggen van een grote puzzel, maar telkens met andere stukjes en een ander eindplaatje. Dat vraagt van deze rentmeesters ‘brede’ kennis maar ook diepgaande kennis.
Feit blijft dat zij als rentmeester vooral gespecialiseerd zijn in vastgoed. Bij ingewikkelde processen of specifieke machines is het verstandig om specialistische kennis in te vliegen. Zeker als het gaat om kennis van de (veranderlijke) markt. Precies daarom werken zij graag samen met collega’s als registertaxateur Plant and Machinery en Dennis Bouland (eveneens Van Ameyde Waarderingen).
Objectief vraagt goede onderbouwing
Taxeren betekent objectief de waarde bepalen. Objectief, op basis van kennis van de markt, maar ook van wet- en regelgeving en daaruit voortgekomen jurisprudentie. In de agrarische sector is de afgelopen jaren veel veranderd op het gebied van wet- en regelgeving en dat is een doorlopend proces. Het is de taak van de rentmeester-taxateur om die veranderingen te interpreteren en toe te passen. Die veranderende wet- en regelgeving speelt niet alleen bij landelijk en agrarisch vastgoed, maar bij alle denkbare vastgoedobjecten en -aspecten. Dat klinkt als een open deur, maar een taxateur heeft er dagelijks mee te maken. Prachtige materie, volgens Olthof en Van de Ven. “Het is onze taak om feiten toe te passen, ontwikkelingen te interpreteren en elke denkstap goed te onderbouwen. Zo leggen we de puzzel en begint het eindbeeld zich te vormen.”
Die spreekwoordelijke stukjes van de puzzel bestaan uit alle factoren die een rol spelen bij een taxatie of onteigeningsschadeloosstelling. En er leiden meerdere wegen naar Rome. Van de Ven: “Een onteigening kan ertoe leiden dat het productieproces een aantal maanden, misschien wel een jaar stilgelegd wordt. Of er wordt alvast een vervangende locatie gekocht en geschikt gemaakt. Wellicht is nieuwbouw of tijdelijke huur wel aan de orde. De schade voor een ondernemer valt dan anders uit. Je moet dat heel goed onderbouwen.”
Voor die goede onderbouwing is samenwerking tussen rentmeesters en Plant & Machinery-taxateurs heel belangrijk, legt machinetaxateur Dennis Bouland uit: “Het blijft een taxatie, waarin we alsnog aannames moeten vormen. Maar door het bundelen van onze ervaring en kennis zijn we in staat een schadeloosstelling op te stellen die daadwerkelijk een goed onderbouwde afspiegeling is van de werkelijkheid.”
Taxateurs moeten zich daarbij ook in een ondernemer kunnen verplaatsen. Van de Ven: “Het gaat dan wel om een fictieve, redelijk handelende ondernemer, de maatman. Als iemand al jaren verlies lijdt, dan kan een logische conclusie zijn: stoppen. Daar moet je een ondernemer dan ook mee confronteren.”
Folkert Olthof
Mathijs van de Ven
Dennis Bouland
Als adviseur bouwen aan de relatie
Bijna nog belangrijker dan objectief die waarde bepalen is de adviesrol van de rentmeester. Van de Ven: “Je kijkt naar de duurzame lange termijn. Veel van mijn klanten ken ik al tien jaar. Bij vragen op het gebied van vastgoed weten ze je altijd wel te vinden. Dat maakt het vak ook zo leuk, de goede vertrouwensrelatie met je klanten.”
Die adviesrol beperkt zich niet alleen tot de belangen van de klant. Olthof en Van de Ven taxeerden de afgelopen jaren veel voor de opkoopregeling.
In opdracht van provincies gingen zij langs bij boerenbedrijven met een hoge stikstofuitstoot op beschermde natuurgebieden. Wilden zij misschien vrijwillig hun bedrijf stoppen? Communicatie is dan net zo belangrijk als weten hoe de regeling in elkaar steekt of objectief een bedrijf kunnen taxeren. Welke wensen heeft een ondernemer? Welke plannen en dromen? Heeft hij een opvolger?
Olthof: “Als rentmeester kijken we altijd naar de toekomst. Als beide partijen een goede adviseur hebben, dan heeft iedereen daar baat bij, ook de ondernemer die opgekocht of onteigend dreigt te worden.” Rentmeesters kunnen nu en in de toekomst een cruciale rol spelen in complexe vraagstukken en het vastgoed op een duurzame wijze overdragen aan toekomstige generaties.
Weten wanneer je hulp moet inschakelen
De essentie van de complexe taxaties is dat ze juist niet standaard zijn. “Hierdoor kan het wel eens voorkomen dat onze kennis en ervaring op een bepaald gebied niet voldoende is”, zegt Bouland. “Als er bijvoorbeeld een heel oud kerkorgel gewaardeerd of verplaatst moet worden, dan zal ik de hulp van een taxateur inschakelen die hierin gespecialiseerd is. Daar heb ik echt geen kennis over.” Of de taxateurs steken bij een ander hun licht op.
Van de Ven: “Ik weet precies wie ik binnen de NVR moet bellen als ik kennis nodig heb over – noem eens wat – Natuurschoonwet-landgoederen. Verantwoordelijkheid is heel belangrijk, net als integriteit.”
Op de vraag of rentmeester of taxateur een interessant vak is zegt dit drietal volmondig ja. Bouland: “Als taxateur heb je een leuke en interessante baan, waarbij geen dag hetzelfde is. Of je nu taxeert voor verzekeringen, de WOZ, onteigeningen of commerciële doeleinden, elk vakgebied heeft zijn eigen uitdagingen.”
Bovendien kun je echt van toegevoegde waarde zijn voor een ondernemer, aldus Olthof: “Je bent bezig met andermans toekomst. Oók met die van de wederpartij. Als de wederpartij dan zegt: ‘Het is goed gedaan’, is dat het allermooiste.”
“Je bent bezig met andermans toekomst. Oók met die van de wederpartij”
Bij welke taxateur moet ik zijn?
Er is geen opleiding die voorbereidt op het doen van complexe taxaties. Deels komt het neer op heel veel vlieguren maken en veel onderzoek doen. Er bestaan wel verenigingen, registers en standaarden die de vakbekwaamheid en integriteit bewaken.
Folkert Olthof en Mathijs van de Ven zijn beide Rentmeester NVR. Dit keurmerk staat niet alleen voor kennis en kwaliteit, maar ook voor integriteit. Daarnaast zijn beide rentmeesters ook registertaxateur van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Ze specialiseerden zich als taxateur en adviseur in onteigeningszaken.
De Rentmeester NVR is dan ook veelal de juiste start voor een taxatie. Daar waar nodig haalt de Rentmeester NVR de benodigde aanvullende expertise uit zijn of haar netwerk.
Dennis Bouland is ingeschreven als Registered Valuer in het register van Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Ook staat hij ingeschreven als registertaxateur bij de Federatie Taxateurs Makelaars en Veilinghouders (TMV) en als registertaxateur bij de Stichting Verenigd Register van Taxateurs (VRT).
